不動産投資の「利回り8%」に騙される人が後を絶たない理由を、元不動産営業が暴露する

「表面利回り8%！」——不動産投資のチラシやセミナーで見かけるこの数字。元不動産営業のM氏が、業界の裏側を語る。

表面利回りと実質利回りの「絶望的な差」

表面利回り8%の物件の実質利回りを計算してみよう。管理費・修繕積立金（-1.2%）、固定資産税（-0.8%）、空室リスク（-1.0%）、修繕費（-0.5%）、管理委託費（-0.4%）。実質利回りは約4.1%。ここからローン金利2%を引くと、実質的な手残りは2.1%。これが「利回り8%」の正体だ。

営業マンが絶対に言わない「出口戦略」

「家賃収入で老後安泰」と言われて購入した投資用マンション。しかし、15年後の売却価格は購入価格の60〜70%が相場。築年数の経過による家賃下落も年間約1%。「35年ローンで投資用マンションを買った人の大半は、トータルでマイナスになる」とM氏は断言する。

なぜ「カモ」が生まれ続けるのか

理由は3つ。①「不動産は現物資産だから安全」という神話、②サラリーマンの「節税」欲求を巧みに突く営業トーク、③「不労所得」という魔法の言葉。「僕がいた会社では、ターゲットは年収600〜900万円のサラリーマン。金融リテラシーが中途半端に高く、投資意欲はあるが判断力が追いつかない層」。

不動産投資で勝てる人の条件

M氏によれば、不動産投資で利益を出せるのは3種類の人だけ。①現金一括購入できる資産家、②自分で物件管理・修繕できる実務力がある人、③業界内部の情報ネットワークを持つ人。「この3つのいずれにも該当しないなら、REITを買った方が100倍合理的」。不動産投資の最大のリスクは、物件ではなく情報の非対称性だ。